О документе
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К мене применяются правила купли-продажи: каждая сторона признаётся и продавцом, и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Неравноценный обмен: доплата и её порядок указываются в договоре (ст. 568 ГК РФ). Если доплата не оговорена, обмениваемые объекты считаются равноценными — взыскать её после сделки будет нельзя.
Форма и регистрация: к мене недвижимости применяются правила договора продажи — письменная форма (ст. 550 ГК РФ) и государственная регистрация перехода права по каждому объекту в Росреестре. Нотариальное удостоверение обязательно, когда отчуждается доля в праве общей собственности (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
Проверяйте до сделки: обременения (ипотека, арест, залог), зарегистрированных и сохраняющих право проживания лиц, согласие супругов, доли несовершеннолетних (разрешение опеки), использование маткапитала. Налоги: у каждой стороны возникает НДФЛ по своему объекту, если срок владения меньше минимального (ст. 217.1 НК РФ). Доплата тоже формирует доход: у стороны, получившей её, возникает налогооблагаемая база, которую уменьшают на подтверждённые расходы на приобретение переданного объекта.
Когда применять
- Разъезд: обмен большой квартиры на две меньших с доплатой.
- Переезд из квартиры в дом или наоборот.
- Обмен между родственниками без цепочки сделок.
- Стороны хотят обойтись одной сделкой вместо двух ДКП.
Нормативная база
| Акт | Нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| ГК РФ | ст. 567–568 | Договор мены, доплата при неравноценности |
| ГК РФ | ст. 550–551 | Форма и регистрация по правилам продажи |
| ФЗ № 218-ФЗ | ст. 4 | Регистрация перехода права |
| НК РФ | ст. 208, 217.1 | НДФЛ каждой стороны, минимальный срок |
Калькуляторы, полезные в этой ситуации
Прямых расчётов для этого документа нет — держите под рукой калькуляторы, которые чаще всего нужны вместе с ним.
Проценты за пользование чужими деньгами
—
Ключевая ставка ЦБ меняется — проверьте актуальную на cbr.ru. Если период охватывает разные ставки, делите расчёт по периодам действия каждой ставки.
Обязательные пункты: чек-лист
Отмечайте пункты по мере проработки — прогресс сохраняется в вашем браузере.
Обязательные пункты
Без условия — предполагается равноценность (ст. 568 ГК РФ).
Дополнительные (рекомендуем)
Конструктор структуры (drag-and-drop)
Перетащите пункты, чтобы задать порядок разделов будущего документа — как удобно именно вам.
Перетащите пункты, чтобы изменить структуру будущего документа.
- Стороны и права на объекты
- Объект первой стороны
- Объект второй стороны
- Доплата и порядок оплатыБез условия — предполагается равноценность (ст. 568 ГК РФ).
- Гарантии: обременения и жильцы
- Сроки передачи и регистрации
- Акты приёма-передачи
- Распределение расходов
- Ответственность за уклонение
- Реквизиты и подписи
Интерактивный конструктор документа
Пройдите интервью, проверьте предпросмотр и скачайте готовый файл. Данные не покидают браузер.
Документ формируется в вашем браузере. Мы не получаем и не храним введённые данные.
Подводные камни
- Доплата не указана — предполагается равноценность, взыскать её нельзя (ст. 568 ГК РФ).
- Не проверены обременения и лица с правом проживания — сделка оспорима.
- Переход права по каждому объекту не зарегистрирован — у сторон нет собственности на полученные объекты.
- НДФЛ по каждому объекту не учтён — налоговые доначисления с пенями.
- Доля несовершеннолетнего без разрешения опеки — сделка недействительна.
Частые ошибки
- 1Не указаны кадастровые номера объектов.
- 2Нет условия о судьбе зарегистрированных жильцов.
- 3Сроки передачи объектов не определены.
- 4Акты приёма-передачи не подписаны.
Судебная практика
Вывод: Суд расторг договор: гарантии об отсутствии прав третьих лиц не выполнены.
Вывод: Во взыскании доплаты отказано: ст. 568 ГК РФ презюмирует равноценность обмена.