О документе
Предварительный договор фиксирует намерение купить квартиру: стороны обязуются заключить основной договор в определённый срок (ст. 429 ГК РФ). Без трёх элементов он не работает: точный предмет (адрес, кадастровый номер), цена будущего договора и срок заключения основного договора. Пропустите любой — суд признает конструкцию необязательной к исполнению.
Платёж: задаток (ст. 380–381 ГК РФ) дисциплинирует — если покупатель передумал, задаток остаётся у продавца; если продавец отказался — возвращает двойную сумму. Аванс просто возвращается. Если в договоре не указано, что платёж является задатком, он считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ) — называйте статус платежа прямо. Задатком можно обеспечить и само обязательство заключить основной договор — это прямо допускает п. 4 ст. 380 ГК РФ.
Ипотека: пропишите условие на случай отказа банка. Практика: если в договоре указано, что покупатель подаёт заявки в конкретные банки, а отказ банка, не зависящий от сторон, возвращает задаток — конфликтов почти не бывает. Без такого условия покупатель рискует потерять задаток при отказе банка.
Дополнительно фиксируйте: список вещей, остающихся в квартире; срок снятия с регистрационного учёта прежних жильцов; распределение расходов на сделку; состояние квартиры. Всё это перейдёт в основной договор — заранее согласованные условия экономят недели на торге.
Пропуск срока основного договора — обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ): принудить к сделке нельзя, судьба задатка определяется договором и распиской. Продлевайте срок допсоглашением до истечения.
Когда применять
- Покупка с отсрочкой: ожидается одобрение ипотеки или продажа другой квартиры.
- Нужно «застолбить» квартиру и цену на время сбора документов.
- Стороны договорились о задатке и хотят штрафные последствия для нарушителя.
- Агент требует зафиксировать договорённости до основной сделки.
Нормативная база
| Акт | Нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| ГК РФ | ст. 429 | Предварительный договор, срок, прекращение |
| ГК РФ | ст. 380–381 | Задаток, двойной возврат |
| ГК РФ | ст. 432, 555 | Существенные условия: предмет, цена |
| ГК РФ | ст. 549–558 | Купля-продажа недвижимости; форма договора — ст. 550 |
Калькуляторы к документу
Сумма пени / неустойки
—
Суд вправе снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ.
Обязательные пункты: чек-лист
Отмечайте пункты по мере проработки — прогресс сохраняется в вашем браузере.
Обязательные пункты
Без предмета предварительный договор не обязателен к исполнению (ст. 429, 432 ГК РФ).
Конкретная дата; пропуск срока прекращает обязательства (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Задаток — двойной возврат при уклонении продавца (ст. 381 ГК РФ); статус платежа называйте прямо.
Что происходит с задатком при отказе банка — согласуйте до передачи денег.
Дополнительные (рекомендуем)
Принуждение к заключению основного договора через суд (ст. 429 ГК РФ).
Конструктор структуры (drag-and-drop)
Перетащите пункты, чтобы задать порядок разделов будущего документа — как удобно именно вам.
Перетащите пункты, чтобы изменить структуру будущего документа.
- Стороны
- Предмет: квартира, кадастровый номерБез предмета предварительный договор не обязателен к исполнению (ст. 429, 432 ГК РФ).
- Цена основного договора
- Срок заключения основного договораКонкретная дата; пропуск срока прекращает обязательства (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
- Платёж: задаток/аванс и суммаЗадаток — двойной возврат при уклонении продавца (ст. 381 ГК РФ); статус платежа называйте прямо.
- Условие об ипотеке и отказе банкаЧто происходит с задатком при отказе банка — согласуйте до передачи денег.
- Порядок расчётов в основном договоре
- Состояние квартиры и остающееся имущество
- Снятие с регистрационного учёта, освобождение
- Распределение расходов на сделку
- Ответственность за уклонениеПринуждение к заключению основного договора через суд (ст. 429 ГК РФ).
- Реквизиты и подписи
Интерактивный конструктор документа
Пройдите интервью, проверьте предпросмотр и скачайте готовый файл. Данные не покидают браузер.
Документ формируется в вашем браузере. Мы не получаем и не храним введённые данные.
Подводные камни
- Платёж назван «авансом», но стороны рассчитывали на дисциплину задатка — возврат без последствий для нарушителя (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
- Нет срока заключения основного договора — принудить к сделке нельзя.
- Цена не указана или «по договорённости» — договор не работает, суд не установит существенные условия.
- Отказ банка по ипотеке без условия о возврате задатка — покупатель теряет деньги.
- Продавец не уведомил сособственников или супруга — основной договор оспорят, стороны потеряют время и задаток.
- Задаток передан наличными без расписки — факт и сумму передачи доказывать сложно.
Частые ошибки
- 1Не указан кадастровый номер или точный адрес квартиры.
- 2Срок заключения основного договора «до получения ипотеки» — неопределённый срок недопустим.
- 3Не указаны сумма и статус платежа (задаток или аванс).
- 4Нет условия об отказе банка по ипотеке.
- 5Договор подписан представителем без проверки полномочий по доверенности.
Судебная практика
Вывод: Суд поддержал продавца: отказ покупателя — задаток не возвращается (ст. 381 ГК РФ).
Вывод: Суд взыскал двойную сумму задатка и убытки сверх него.
Вывод: Обязательства прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ), задаток возвращён как неосновательное обогащение — но стороны потеряли два месяца; условие об ипотеке решило бы всё заранее.