О документе
Продажа дома вместе с землёй — сделка с двумя объектами недвижимости в одном договоре: жилой дом (или садовый дом) и участок под ним. По ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания проводится вместе с участком, если оба принадлежат одному лицу, — раздельно продать дом и землю нельзя (принцип единства судьбы). Эта страница — про единый лот: два предмета, две записи ЕГРН, общая цена. Если же вас интересует продажа самого строения без детальной проработки земли или пустого участка без построек, используйте профильные конструкторы ДКП дома и ДКП земельного участка.
Правовая механика: по п. 1 ст. 552 ГК РФ, если продавец — собственник участка, покупателю вместе с домом переходит право собственности на землю; если участок находится в аренде или постоянном пользовании, покупатель получает право пользования на тех же условиях (п. 2–3 ст. 552 ГК РФ). Данные объектов и цена должны позволять идентифицировать оба предмета: при занижении цены в договоре против действительно согласованной продавец вправе требовать уплаты по рыночной стоимости (ст. 554 ГК РФ).
Доли и пропорция: при продаже доли в праве на дом отчуждается соответствующая доля в праве на участок, а площадь, приходящаяся на долю, определяется пропорционально (пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделки с долями требуют нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), а сособственники извещаются о продаже по ст. 250 ГК РФ. Если долю в доме держат «соседи по дому», у них остаётся и доля земли — это фиксируется в договоре.
Незарегистрированный дом — самая частая ловушка: если в ЕГРН нет записи о доме, юридически дома не существует, и Росреестр зарегистрирует переход только на участок. До сделки дом нужно узаконить: дачная амнистия до 01.03.2031 (кадастровый учёт и регистрация по техническому плану кадастрового инженера), уведомительный порядок для ИЖС либо судебный порядок для самовольной постройки. Продавать «как есть» значит продавать землю с недостроем без прав на него.
Регистрация и расчёты: переход права регистрируется на каждый объект отдельно — пошлина 4 000 руб. за дом и столько же за участок (ст. 333.33 НК РФ, ред. с 01.01.2025). Расчёты — аккредитив или банковская ячейка с раскрытием после регистрации; передача — по передаточному акту на оба объекта с ключами и документацией.
Постройки и задаток: баню, гараж, сарай и колодец перечисляют в предмете договора или передаточном акте — типовые формы продают дом усадебного типа с надворными постройками. Зарегистрированная постройка — отдельный объект недвижимости, её переход тоже фиксируется в договоре. Задаток до основной сделки оформляют предварительным договором купли-продажи дома с участком с условием о задатке; сам основной ДКП заключают в простой письменной форме.
Когда применять
- Продаёте или покупаете жилой дом, дачу, садовый дом вместе с землёй одним договором.
- Оба объекта принадлежат продавцу, либо участок в аренде — тогда передаётся право пользования (ст. 552 ГК РФ).
- Дом в долевой собственности — нужна пропорциональная доля участка у каждого собственника.
- Готовите комплект для Росреестра и банка: аккредитив, ипотека, семейная ипотека.
Нормативная база
| Акт | Нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| ГК РФ | ст. 549–551 | Продажа недвижимости, письменная форма, регистрация перехода права |
| ГК РФ | ст. 552 | Права на земельный участок при продаже здания |
| ГК РФ | ст. 554 | Данные объекта и цена: право требовать уплаты по рыночной стоимости |
| ЗК РФ | ст. 35 | Отчуждение дома вместе с участком, доля земли пропорционально доле в здании |
| ФЗ № 218-ФЗ | ст. 18, 42 | Регистрация прав, нотариальная форма для сделок с долями |
| НК РФ | ст. 333.33 | Пошлина за регистрацию перехода права — 4 000 руб. на объект для физлиц |
Калькуляторы к документу
Госпошлина в суд общей юрисдикции
—
Потребители по искам до 1 млн ₽ освобождены; работники по трудовым спорам — освобождены (ст. 333.36 НК РФ).
Обязательные пункты: чек-лист
Отмечайте пункты по мере проработки — прогресс сохраняется в вашем браузере.
Обязательные пункты
Жилой дом или садовый — сверяйте с ЕГРН: от назначения зависят прописка и налоги.
Дом без земли не продаётся — ст. 35 ЗК РФ.
Нельзя писать «участок бесплатно» — условие недействительно.
Пошлина 4 000 руб. за каждый объект (ст. 333.33 НК РФ).
Дополнительные (рекомендуем)
пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ: доля земли пропорциональна доле в доме.
Конструктор структуры (drag-and-drop)
Перетащите пункты, чтобы задать порядок разделов будущего документа — как удобно именно вам.
Перетащите пункты, чтобы изменить структуру будущего документа.
- Стороны и их реквизиты
- Дом: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, назначениеЖилой дом или садовый — сверяйте с ЕГРН: от назначения зависят прописка и налоги.
- Участок: кадастровый номер, площадь, категория, ВРИДом без земли не продаётся — ст. 35 ЗК РФ.
- Доля дома и соответствующая доля участкапп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ: доля земли пропорциональна доле в доме.
- Единая цена за лотНельзя писать «участок бесплатно» — условие недействительно.
- Порядок расчётов
- Лица с правом пользования домом
- Гарантии продавца по обоим объектам
- Передаточный акт на дом и участок
- Регистрация двух переходов праваПошлина 4 000 руб. за каждый объект (ст. 333.33 НК РФ).
Визуальная схема процесса
Дом и участок — принцип единства судьбы (ст. 35 ЗК РФ): раздельно продать нельзя.
Интерактивный конструктор документа
Пройдите интервью, проверьте предпросмотр и скачайте готовый файл. Данные не покидают браузер.
Документ формируется в вашем браузере. Мы не получаем и не храним введённые данные.
Подводные камни
- Дом не поставлен на кадастровый учёт и не зарегистрирован — юридически его не существует: Росреестр зарегистрирует переход только на участок, а покупатель заплатил «за дом». Узаконите по дачной амнистии (техплан, до 01.03.2031) или через суд до сделки.
- Цена указана «только за дом», участок передаётся бесплатно — условие ничтожно: земля следует за домом (ст. 35 ЗК РФ), а при споре вернут лишь официальную сумму.
- Кадастровый номер указан только у одного объекта — приостановление регистрации обоих переходов.
- Доля дома продана без указания соответствующей доли участка или без извещения сособственников (ст. 250 ГК РФ) — суд переведёт права покупателя на сособственника, сделку оспорят.
- Садовый дом продан как «жилой» (или наоборот) — расхождение с ЕГРН приостановит регистрацию; прописка возможна только в жилом доме.
- Пошлина уплачена только за один объект — регистрация двух переходов приостановится: 4 000 руб. за дом и 4 000 руб. за участок.
- Участок в аренде у администрации: собственность на землю не переходит, покупатель получает право аренды — проверьте срок и условия, договор аренды следует за домом по ст. 552 ГК РФ.
Частые ошибки
- 1Один предмет договора вместо двух: описан только дом, участок упомянут фразой «вместе с землёй» без кадастрового номера.
- 2Не указаны категория земли и вид разрешённого использования участка.
- 3Передаточный акт составлен только на дом; состояние участка и построек не зафиксировано.
- 4Нет нотариального согласия супруга на отчуждение дома или участка (оба — общее имущество супругов).
- 5Фактическая площадь и планировка дома не соответствуют техническому плану после несогласованной перепланировки.
Судебная практика
Вывод: Суд применил принцип единства судьбы (ст. 35 ЗК РФ): земля следует за домом, сделку с участком оспорили, покупатель дома защитил право на землю.
Вывод: Суд взыскал часть цены как неосновательное обогащение и расходы на узаконивание: записи ЕГРН проверяют по обоим объектам до сделки.
Вывод: Суд применил пропорцию пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ: к покупателю перешла доля в праве на участок, пропорциональная доле в доме.