О документе
Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передаёт квартиру одаряемому (ст. 572 ГК РФ). Безвозмездность — конститутивный признак: любое встречное предоставление (деньги, уход, пожизненное содержание) делает сделку ничтожной как прикрывающую куплю-продажу или ренту. Если хотите обеспечить уход — оформляйте договор пожизненного содержания с иждивением, а не дарение. Допустимо сохранить за дарителем право проживания — это условие пользования, а не встречное предоставление.
Форма: договор целой квартиры, принадлежащей единственному собственнику, составляется в простой письменной форме, после чего переход права регистрируется в Росреестре (через МФЦ или электронно). Дарение доли в праве общей собственности требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — независимо от того, кому дарится доля и кому она принадлежит. Нотариус также резко снижает риск оспаривания: он проверяет дееспособность и волю дарителя.
Налоги: одаряемый платит НДФЛ 13% от рыночной (обычно кадастровой) стоимости, если даритель — не близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Близкие родственники — супруг, родители и дети, бабушки/дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — налог не платят вовсе. Тётя, племянник, невестка, гражданский супруг — платят. Продажа подаренной квартиры: минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года при дарении от близкого родственника, иначе 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Права и риски дарителя: право собственности переходит к одаряемому с момента регистрации — обратно «просто забрать» квартиру нельзя. Отмена дарения возможна только по основаниям ст. 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь или здоровье дарителя или его близких, умышленное причинение телесных повреждений; небрежное обращение с вещью, представляющей большую неимущественную ценность; банкротство одаряемого-предпринимателя в течение 6 месяцев. «Плохо ухаживал», «не звонит», «выгнал» — основаниями не являются. По ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения обещанного дарения, если его имущественное или семейное положение либо здоровье изменилось настолько, что исполнение существенно снизит уровень его жизни.
Ограничения и запреты: за малолетних до 14 лет дарить нельзя вовсе, от 14 до 18 — только с письменного согласия родителей (ст. 575, 26 ГК РФ); дарение от подопечного его законным представителям запрещено; дарение между коммерческими организациями запрещено. Если квартира — общая собственность супругов, требуется нотариальное согласие супруга-несобственника (ст. 35 СК РФ). Подаренная квартира — личное имущество одаряемого: при его разводе разделу не подлежит (ст. 36 СК РФ), что и делает дарение популярным способом передачи детям.
Когда применять
- Передаёте квартиру ребёнку или родственнику при жизни, без наследственных процедур.
- Выделяете долю ребёнку (например, после продажи семейной квартиры).
- Разводитесь и хотите передать долю детям, выведя её из общего имущества.
- Оформляете передачу жилья внутри семьи с сохранением права проживания дарителя.
Нормативная база
| Акт | Нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| ГК РФ | ст. 572–574 | Договор дарения, запреты, форма |
| ГК РФ | ст. 575 | Запреты дарения (малолетние, опекуны, коммерческие организации) |
| ГК РФ | ст. 577–578 | Отказ от исполнения и отмена дарения |
| ФЗ № 218-ФЗ | ст. 42 | Нотариальное удостоверение дарения доли |
| СК РФ | ст. 35, 36 | Согласие супруга; личное имущество одаряемого |
| НК РФ | п. 18.1 ст. 217, ст. 217.1 | Налог на дарение, минимальный срок владения |
Калькуляторы, полезные в этой ситуации
Прямых расчётов для этого документа нет — держите под рукой калькуляторы, которые чаще всего нужны вместе с ним.
Проценты за пользование чужими деньгами
—
Ключевая ставка ЦБ меняется — проверьте актуальную на cbr.ru. Если период охватывает разные ставки, делите расчёт по периодам действия каждой ставки.
Обязательные пункты: чек-лист
Отмечайте пункты по мере проработки — прогресс сохраняется в вашем браузере.
Обязательные пункты
Реквизиты выписки ЕГРН или документа-основания (приватизация, ДКП, наследство).
Встречные условия делают договор ничтожным (ст. 572 ГК РФ).
Доля — только через нотариуса (ст. 42 218-ФЗ).
Право переходит с регистрацией в ЕГРН, а не с подписью.
Дополнительные (рекомендуем)
Условие пользования — законно и не отменяет безвозмездность.
Конструктор структуры (drag-and-drop)
Перетащите пункты, чтобы задать порядок разделов будущего документа — как удобно именно вам.
Перетащите пункты, чтобы изменить структуру будущего документа.
- Даритель и одаряемый (паспортные данные)
- Квартира: адрес, кадастровый номер, площадь
- Основание собственности дарителяРеквизиты выписки ЕГРН или документа-основания (приватизация, ДКП, наследство).
- Безвозмездность передачиВстречные условия делают договор ничтожным (ст. 572 ГК РФ).
- Целая квартира или доля (нотариус для доли)Доля — только через нотариуса (ст. 42 218-ФЗ).
- Право проживания дарителяУсловие пользования — законно и не отменяет безвозмездность.
- Согласия (супруг, опека)
- Передача и регистрация перехода праваПраво переходит с регистрацией в ЕГРН, а не с подписью.
- Расходы (регистрация, нотариус, налоги)
Интерактивный конструктор документа
Пройдите интервью, проверьте предпросмотр и скачайте готовый файл. Данные не покидают браузер.
Документ формируется в вашем браузере. Мы не получаем и не храним введённые данные.
Подводные камни
- Встречное предоставление («даришь — я ухаживаю», «даришь — платишь деньгами») — сделка ничтожна как притворная; суд переквалифицирует и применит правила прикрываемой сделки.
- Дарение доли без нотариуса — Росреестр приостановит регистрацию (ст. 42 218-ФЗ).
- Даритель не понял последствий: после регистрации выгнать дарителя на улицу законно, если в договоре нет права проживания — оформляйте его сразу.
- Дарение от имени малолетнего (до 14 лет) — ничтожно; законный представитель не может дарить имущество ребёнка.
- Квартира в совместной собственности супругов, согласие второго не получено — сделка оспорима в течение года (ст. 35 СК РФ).
- Дарение «вместо завещания» без учёта рисков: завещание отменяется в любой момент, дарение — после регистрации отменить крайне сложно.
- Постороннему одаряемому не учтён НДФЛ 13% от стоимости — налоговая выставит требование по камеральной проверке.
- Обещание «подарить всё имущество» ничтожно — предмет дарения должен быть конкретным (ст. 572 ГК РФ).
- Дарение в период банкротства дарителя — сделку могут оспорить кредиторы как вывод актива (ст. 61.2 127-ФЗ).
Частые ошибки
- 1Не указан кадастровый номер или площадь квартиры.
- 2Не приложено основание собственности (выписка ЕГРН, документ-основание).
- 3В договоре есть условия оплаты — признак притворности.
- 4Согласие супруга оформлено в простой форме, а требуется нотариальное.
- 5Договор подписан, но регистрация перехода права не проведена — собственником остаётся даритель.
Судебная практика
Вывод: Суд назначил посмертную психолого-психиатрическую экспертизу; нотариальная форма и свежая выписка ПНД сыграли решающую роль в защите сделки — оформляйте дарение доли и пожилым через нотариуса.
Вывод: В иске отказано: перечень оснований отмены дарения закрыт (ст. 578 ГК РФ), семейные конфликты к ним не относятся.
Вывод: Сделка признана притворной, применены правила пожизненного содержания с иждивением — встречные обязательства разрушают дарение (ст. 572, 170 ГК РФ).