О документе
Наём жилого дома регулируется гл. 35 ГК РФ: наниматель — физическое лицо, использует дом для проживания. Дом как объект найма должен быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Если дом снимает организация для проживания своих сотрудников — это уже аренда, а не наём.
Земельный участок автоматически нанимателю не передаётся: договор найма дома даёт право пользования только домом. Право пользоваться участком (проход, парковка, огород, баня) пропишите отдельным условием — иначе владелец соседней земли может запретить доступ. Для сравнения: при продаже дома право на участок переходит к покупателю по правилам ст. 35 ЗК РФ, но при найме никакого перехода не происходит.
Регистрировать договор найма между гражданами в Росреестре не требуется: с 01.03.2025 государственная регистрация найма жилых помещений между гражданами отменена (ФЗ № 487-ФЗ от 26.12.2024). Достаточно письменной формы — договор со сроком «от года» теперь не создаёт обременения в ЕГРЮЛ.
Депозит (обеспечительный платёж) обычно равен месячной плате: закрепите его отдельным пунктом со сроком возврата и перечнем оснований удержания. Коммунальные платежи отделяйте от платы за наём: показания счётчиков фиксируйте в акте передачи. Акт с описью имущества — обязательное приложение: без него удержания из депозита почти не доказать.
Когда применять
- Сдаёте или снимаете целый дом для проживания семьи.
- Дом стоит на участке: нужно закрепить право пользоваться землёй.
- Хотите описать имущество и счётчики актом передачи.
- Нужен долгосрочный найм с депозитом и правилами проживания.
Нормативная база
| Акт | Нормы | Что регулирует |
|---|---|---|
| ГК РФ | ст. 671–674 | Договор найма жилого помещения, форма |
| ГК РФ | ст. 673 | Объект найма: изолированное жилое помещение |
| ГК РФ | ст. 681–682 | Ремонт и плата за наём |
| ГК РФ | ст. 687 | Расторжение договора найма |
| ЗК РФ | ст. 35 | Права на участок при переходе прав на дом; при найме участок не переходит |
| ФЗ № 487-ФЗ | от 26.12.2024 | Регистрация найма между гражданами не требуется (с 01.03.2025) |
Калькуляторы к документу
Сумма обеспечительного платежа
—
При передаче жилья составьте акт описи имущества: без описи удержать депозит за повреждения при выезде практически невозможно.
Обязательные пункты: чек-лист
Отмечайте пункты по мере проработки — прогресс сохраняется в вашем браузере.
Обязательные пункты
Укажите кадастровый номер — привязка к конкретному объекту.
Участок не переходит автоматически (ст. 35 ЗК РФ) — пропишите площадь, зону и ограничения.
Плату за наём отделяйте от коммунальных платежей — не смешивайте в одной сумме.
Срок возврата, порядок расчёта, нормальный износ не удерживается.
Кто и за что платит; показания счётчиков — в акте передачи.
Опись имущества и счётчики — база для возврата депозита без споров.
Дополнительные (рекомендуем)
Паспортные данные обеих сторон — наём возможен только между гражданами (гл. 35 ГК РФ).
От года — долгосрочный найм; практично «11 месяцев» с автопролонгацией.
Текущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель (ст. 681 ГК РФ).
Конструктор структуры (drag-and-drop)
Перетащите пункты, чтобы задать порядок разделов будущего документа — как удобно именно вам.
Перетащите пункты, чтобы изменить структуру будущего документа.
- Стороны (наймодатель и наниматель)Паспортные данные обеих сторон — наём возможен только между гражданами (гл. 35 ГК РФ).
- Объект: дом, адрес, площадьУкажите кадастровый номер — привязка к конкретному объекту.
- Право пользования земельным участкомУчасток не переходит автоматически (ст. 35 ЗК РФ) — пропишите площадь, зону и ограничения.
- Срок наймаОт года — долгосрочный найм; практично «11 месяцев» с автопролонгацией.
- Плата и порядок внесенияПлату за наём отделяйте от коммунальных платежей — не смешивайте в одной сумме.
- Депозит и основания удержанияСрок возврата, порядок расчёта, нормальный износ не удерживается.
- Коммунальные платежиКто и за что платит; показания счётчиков — в акте передачи.
- Акт передачи и опись имуществаОпись имущества и счётчики — база для возврата депозита без споров.
- Проживающие лица и животные
- Ремонт и содержаниеТекущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель (ст. 681 ГК РФ).
- Расторжение и срок уведомления
- Реквизиты и подписи
Интерактивный конструктор документа
Пройдите интервью, проверьте предпросмотр и скачайте готовый файл. Данные не покидают браузер.
Документ формируется в вашем браузере. Мы не получаем и не храним введённые данные.
Подводные камни
- Не прописано право пользования участком — наниматель не может законно проходить к дому, а владелец земли вправе запретить доступ.
- Депозит без акта описи — удержания «за порчу» превращаются в бесконечный спор: что было до заезда, никто не докажет.
- Коммуналка «на словах» — показания счётчиков не зафиксированы, споры о переплате неизбежны.
- Дом в долевой собственности, а согласие сособственников не получено — договор могут оспорить (ст. 671, 253 ГК РФ).
- Наниматель сдаёт дом посуточно без согласия наймодателя — прямо запретите поднаём и посуточную сдачу.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, гараж) не упомянуты — споры, входят ли они в наём.
Частые ошибки
- 1Не указан кадастровый номер или точный адрес дома.
- 2Нет срока договора («до расторжения» — признаётся наймом на неопределённый срок с выходом за 3 месяца, ст. 686 ГК РФ).
- 3Депозит назван «залогом», но без порядка возврата и удержаний.
- 4Не составлен акт передачи с описью и показаниями счётчиков.
- 5Не указано, кто платит за свет, воду, отопление и вывоз мусора.
Судебная практика
Вывод: Право пользования участком не было закреплено в договоре — стороны месяцами спорили о доступе; условие о земле в договоре решает это заранее.
Вывод: Суд взыскал депозит: нормальный износ в пределах эксплуатации — не ущерб, а без акта описи удержания недоказуемы.